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권리금이란 — 시설·영업·바닥, 세 가지 값입니다 목차 ↑
권리금은 가게를 넘겨받을 때 보통 앞 사장님에게 주는 돈입니다. 그 가게가 가진 시설, 단골, 자리의 값을 사는 돈입니다. 보증금처럼 건물주가 돌려주는 돈이 아닙니다. 나갈 때는 다음 사장님에게서 다시 받으려 하는 돈이고, 못 받을 수도 있습니다.
권리금은 세 칸으로 나뉩니다.
- 시설권리금 — 인테리어·주방기기·집기의 값입니다. 쓴 만큼 낡기 때문에 해가 갈수록 값이 내려갑니다.
- 영업권리금 — 단골·매출·노하우의 값입니다. 말이 아니라 카드매출·부가세 신고자료로 확인하는 값입니다.
- 바닥권리금 — 자릿값입니다. 사람이 많이 지나는 길목, 장사가 되는 상권이라서 붙는 값입니다. 근처 거래 사례와 견줘 봅니다.
내 가게라면, 앞 사장님이 권리금을 한 덩어리 숫자로 부를 때가 시작점입니다. 이 세 칸으로 나눠 달라고 하는 것이 첫걸음입니다.
법에서는: 법(상가건물 임대차보호법)은 일정한 경우에 권리금을 받을 기회를 지켜 줍니다. 계약이 끝날 무렵, 건물주(임대인)가 사장님이 권리금을 받고 나가는 길을 막지 못하게 하는 것입니다. 다만 예외도 있습니다. 언제부터, 어떻게 지켜지는지는 털리는 5가지의 5번에서 다룹니다.
세 칸을 나눠 보지 않으면 어디가 거품인지 모릅니다. 그 틈에서 돈이 새는 5가지를 아래에서 하나씩 막습니다.
권리금은 ‘내는 돈’이 아니라 ‘회수하는 돈’이다 목차 ↑
가게를 인수할 때 사장님이 가장 크게, 가장 빨리 묻는 돈이 권리금입니다. 서울 상가 평균 권리금은 4,938만 원입니다(한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사, 2025년 6월 30일 기준). 전국 평균은 3,394만 원입니다. 업종·크기를 가르지 않은 평균이라 내 가게와는 다를 수 있습니다. 정작 중요한 건 평균이 아닙니다 — 이 돈은 검증을 건너뛴 만큼 그대로 사라집니다. 얼마가 사라지는지는 사장님이 무엇을 확인했느냐로 정해집니다.
권리금은 보증금처럼 돌려받는 돈이 아닙니다. 잘 주고, 잘 받아야 살아남는 돈입니다. 오늘은 권리금에서 돈이 새는 5가지 구멍을 막습니다.
왜 권리금에서 가장 조용히 털리는가 목차 ↑
중소벤처기업부·소상공인시장진흥공단의 「2025년 상가건물임대차 실태조사」(2026년 5월 보도)에서, 권리금을 회수하지 못한 이유로 34.2%가 “임대인의 과도한 임대료 인상으로 신규 임차인을 구하지 못해서”를 꼽았습니다. 예를 들어 들어올 때 1억을 냈는데 나갈 때 0원을 받는 일도 생길 수 있습니다.
문제는 권리금이 법으로 금액이 정해져 있지 않다는 점입니다. 그래서 부르는 사람이 임자입니다. 양도인은 “여기 단골이 얼마나 많은데”라고 말하고, 초보 사장님은 그 말을 검증할 도구가 없어 그대로 믿습니다.
새 사장님이 당하기 쉬운 지점이 있습니다. 세 가지를 뭉뚱그린 한 덩어리 숫자를 받아들고, 어디가 거품인지 모른 채 도장을 찍습니다.
권리금에서 털리는 5가지 목차 ↑
1. 시설권리금 — ‘새것 가격’으로 받은 헌 시설
가장 흔한 거품입니다. 양도인은 “인테리어에 8천 들였다”며 시설권리금을 부릅니다. 하지만 시설은 감가상각됩니다.
계산을 쉽게 하려고 시설 값이 해마다 25%씩 줄어 4년이면 0원이 된다고 가정해 보겠습니다. 공표된 감가율이 아니라, 이 글에서 쓰는 설명용 가정입니다. 이 가정으로 계산하면 3년 전 8천만 원 들여 꾸민 인테리어는 지금 2천만 원 정도 남습니다(해마다 2천만 원씩 차감). 그런데 4~5천을 부른다면, 그 차이가 왜 나는지 따져 봐야 합니다. 세법상 감가상각과는 다른 계산이니 장부 가치와 혼동하지 마십시오.
막는 법: 인테리어·주방기기의 설치 시점과 영수증 증빙을 요구하세요. 노후 기기는 오히려 철거비가 든다는 점을 협상 카드로 쓰면 됩니다.
2. 영업권리금 — ‘말로 듣는 매출’은 매출이 아니다
영업권리금은 거래 현장에서 월 순이익의 6~12개월분으로 부르는 경우가 많습니다. 법으로 정해진 배수가 아니라 관행이라, 업종·상권·양도 사정에 따라 이 범위 밖에서도 거래됩니다. 월 순이익 500만 원이면 이 눈금으로 3,000만~6,000만 원이 붙는 셈입니다.
문제는 그 ‘순이익’의 출처입니다. 양도인이 구두로 부르는 매출은 부풀려진 경우가 많습니다. 장사가 안 돼서 넘기는 가게일수록 매출은 더 부풀려집니다.
막는 법: 구두 매출은 버리세요. 최근 1년 카드매출 내역, 부가세 신고자료, 배달앱 정산 데이터 세 가지를 대조하세요. 가능하면 며칠 매장에 직접 앉아 손님 흐름을 눈으로 확인하세요. 빙수·냉면처럼 계절 편차가 큰 업종은 비수기 매출까지 보고 계산해야 합니다.
3. 무자료 거래 — ‘조용히 현금으로’가 가장 비싸다
권리금 거래의 상당수가 세금계산서 없이 현금으로 오갑니다. 양도인은 기타소득세가 아까워서, 양수인은 절차가 번거로워서 — 서로 합의해 무자료로 처리합니다.
여기서 양수인이 두 번 손해 봅니다. 첫째, 권리금을 비용으로 인정받지 못합니다. 권리금은 세법상 ‘영업권’이라 5년에 걸쳐 감가상각 비용처리가 됩니다. 1억이면 매년 2,000만 원씩 비용으로 떨어내 종합소득세를 줄일 수 있는데, 무자료면 이 절세가 통째로 날아갑니다. 둘째, 훗날 세무조사에서 양도인에게 가산세가 추징되는 사례가 늘고 있습니다.
막는 법: 반드시 권리금 계약서를 쓰고, 양도인이 일반과세자면 세금계산서를 받으세요. 번거로움의 대가가 매년 수백만 원의 절세입니다.
4. 원천징수 8.8% — 모르고 전액 주면, 그 세금 내가 문다
이게 사장님이 가장 모르는 함정입니다. 권리금은 기타소득이라, 지급하는 양수인에게 원천징수 의무가 있습니다.
권리금 1억 원이면, 양수인은 전액을 주는 게 아닙니다. 8.8%(880만 원)를 떼고 9,120만 원을 지급한 뒤, 그 880만 원을 지급한 달의 다음 달 10일까지 세무서에 신고·납부해야 합니다. (계산: 1억 × 필요경비 공제 후 40% × 22% = 880만 원.) 이걸 모르고 1억을 전액 건네면, 떼었어야 할 세금을 나중에 내 돈으로 다시 토해내야 합니다.
막는 법: 지급 전에 원천징수분을 빼고, 원천징수영수증을 발급하세요. 양도인이 일반과세자면 권리금 외에 부가세 10%는 별도라는 점도 계약서에 명시하세요.
5. 받을 때 — 법이 지켜줘도, ‘증거’가 없으면 못 받는다
여기서부터는 나갈 때의 이야기입니다. 상가건물 임대차보호법(시행 2026.1.2.) 제10조의4는 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 보호합니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 사장님이 주선한 새 임차인에게 권리금 받는 걸 막을 수 없습니다.
핵심은 타이밍과 증거입니다. 보호 기간은 종료 6개월 전부터입니다. 이 안에 새 임차인을 주선하고, 그 사실을 내용증명으로 남겨야 합니다. 임대인이 거절하면 손해배상을 청구할 수 있는데, 그 권리는 임대차 종료일부터 3년이 지나면 사라집니다. (단, 차임을 3기분 연체했거나 임대인이 1년 6개월 이상 비영리로 비워둔 경우 등은 보호 예외입니다.)
막는 법: 나가기로 했다면 종료 6개월 전에 움직이세요. 새 임차인 주선 사실을 꼭 내용증명으로 기록하세요. 권리금 소송은 감정이 아니라 증거가 승부를 가릅니다.
지금 당장 해야 할 것 목차 ↑
권리금은 협상 테이블에 앉기 전에 승부가 끝납니다. 순서대로 하세요.
- 세 가지로 분해하라 — 부른 권리금을 시설·영업·바닥으로 쪼개 달라고 요구합니다. 거부하면 거기서 거릅니다.
- 매출을 증빙으로 검증하라 — 카드매출·부가세 신고자료·배달앱 정산을 대조합니다. 구두 매출은 0으로 칩니다.
- 시설은 감가상각을 적용하라 — 설치 연도를 확인하고, 3년 넘은 시설은 원가의 절반 이하로 협상합니다.
- 계약서와 세금계산서를 남겨라 — 무자료는 절세를 버리는 일입니다. 5년 감가상각으로 매년 비용처리합니다.
- 원천징수 8.8%를 빼고 지급하라 — 다음 달 10일까지 신고·납부, 부가세 10% 별도 여부도 확정합니다.
- 나갈 땐 6개월 전 + 내용증명 — 회수기회 보호는 타이밍과 기록이 전부입니다.
실행 체크리스트 목차 ↑
권리금을 시설·영업·바닥 3종으로 분해해 받았는가
양도인 매출을 카드매출·부가세 신고자료로 교차검증했는가
시설 설치 연도를 확인하고 감가상각을 반영했는가
권리금 계약서를 작성하고(필요 시) 세금계산서를 받았는가
지급 시 원천징수 8.8%를 빼고 다음 달 10일까지 신고했는가
부가세 10% 별도 여부를 계약서에 명시했는가
(나갈 때) 종료 6개월 전 신규임차인 주선 + 내용증명을 남겼는가
▶ 권리금에서 배운, 값비싼 수업 목차 ↑
제가 처음 가게를 열 때였습니다. 누가 봐도 목이 좋은 자리에 매물이 나왔습니다. 어떻게 장사를 해도 될 자리. 그 확신 하나로 권리금 1억이라는 거금을 들여 계약했습니다. 자리값이 곧 보험이라고 믿었으니까요.
현실은 달랐습니다. 잘 된다던 매출은 부풀려져 있었고, 멀쩡해 보이던 시설은 손대는 곳마다 노후됐고, 심지어 벌레 소굴이었습니다. 결국 처음부터 전부 갈아엎어야 했습니다. 거기에 그때 관행처럼 무자료로 거래한 탓에, 권리금을 비용으로 떨어내 소득세를 줄이기는커녕 가산세만 더 물었습니다. 검증 한 번 못 한 대가가, 두 번 세 번으로 돌아왔습니다.
그래서 지금은 권리금이든 보증금이든, 숫자 하나하나를 다 뜯어보고서야 도장을 찍습니다. 그 시절을 떠올리면 늘 같은 말을 합니다. — “비싼 돈 치르고 배웠다.” 사장님은 그 수업료, 안 내셔도 됩니다.
마무리 목차 ↑
권리금은 운이 아니라 검증의 영역입니다. 줄 때 세 가지로 쪼개 따지고, 받을 때 6개월 전에 움직이는 것 — 이 두 가지가 오늘 글이 사장님께 남기는 전부입니다. 다음 7화에서는 인수 직후 가장 많은 사장님이 무너지는 운전자금(초기 운영 현금) 설계를 다룹니다.
핵심 문답
Q. 권리금은 무엇으로 이루어져 있나요?
권리금은 크게 셋으로 나뉩니다. 시설권리금(인테리어·주방기기·집기), 영업권리금(단골·매출·노하우), 바닥권리금(자릿값·입지).
Q. 넘겨받는 가게의 매출은 어떻게 확인하나요?
최근 1년 카드매출 내역, 부가세 신고자료, 배달앱 정산 데이터 세 가지를 대조하세요. 가능하면 며칠 매장에 직접 앉아 손님 흐름을 눈으로 확인하세요.
Q. 가게를 넘기며 권리금을 받으려면 언제 움직이나요?
나가기로 했다면 종료 6개월 전에 움직이세요.
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면책 안내 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 권리금 관련 세무(원천징수·부가세·기타소득)와 상가임대차보호법 적용은 개인의 계약 형태와 과세 유형(일반·간이·면세·포괄양수도)에 따라 결과가 달라집니다. 실제 거래·신고 전에는 반드시 세무사·공인중개사·변호사 등 전문가와 본인 상황을 확인하시고, 법령 개정 여부도 최신 자료로 직접 점검하시기 바랍니다.
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근거 자료 · 확인일 · 적용 범위
- 근거 법령: 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의), 제10조의4(권리금 회수기회 보호), 제10조의7(권리금 평가 기준) — 국가법령정보센터
- 서울 상가 평균 권리금 4,938만 원·전국 평균 3,394만 원(2025-06-30 기준): 한국부동산원 「2025년 4분기 및 연간 상업용부동산 임대동향조사」 보도자료(2026-01-29) 원문 확인, 확인일 2026-10-12 — 부동산통계정보시스템 보도자료 게시판
- 권리금 표준계약서(국토교통부 작성·법무부 게시, 2015년 5월 게시물): 법무부 게시물에서 서식 내려받기 · 무료 법률상담: 대한법률구조공단 (132)
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보강·정정(2026년 10월 12일): 권리금 정의 절을 새로 넣고, 평균 권리금의 출처·기준일을 명시했으며, 표준권리금계약서 링크를 공식 배포처(법무부 게시물)로 바로잡았습니다.
확인일: 2026년 8월 14일 · 적용 범위: 상가건물 임대차의 권리금 거래(전통시장 등 일부 예외 있음) · 권리금 시세·평가액은 상권별 편차가 크므로 본문 수치는 예시 기준입니다.
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