도장은 한 번 찍으면 되돌릴 수 없습니다. 그리고 그 도장 한 번이 앞으로 10년의 장사를 결정합니다. 사장님이 계약서를 펼쳤을 때 눈이 가는 곳은 보통 보증금과 월세, 계약 기간 세 줄입니다. 하지만 진짜 돈이 새는 곳은 그 세 줄이 아닙니다. 계약서 맨 아래, 손글씨나 작은 글씨로 덧붙는 특약사항입니다. 이 한두 줄이 나중에 수천만 원을 삼킵니다. 함정은 본문이 아니라 특약란에 숨어 있습니다 표준계약서 본문은 법무부와 국토교통부가 협의해 만든 양식이라 대체로 안전합니다. 문제는 그 아래 빈칸입니다. 임대인이 유리하게 끼워 넣는 특약이 여기에 들어갑니다. 특약이라고 해서 무조건 유효한 것은 아닙니다. 강행규정에 어긋나는 조항은 법이 강제하지 않습니다. 그러나 그 사실을 모르면 사장님은 무효인 조항 앞에서도 순순히 물러나게 됩니다. 아는 사람만 방어할 수 있는 구조입니다. 지금부터…

가게 문을 열기도 전에 수백만 원이 갈리는 결정이 하나 있다. 바로 사업자등록이다. 등록 날짜 하루, 과세유형 체크박스 하나. 이 둘을 잘못 누르면, 인테리어에 부은 돈의 부가세가 그대로 증발한다. 왜 모르면 손해인가 30년간 현장을 지켜보며 가장 자주 본 장면이 있다. “장사 좀 자리 잡고 등록하지 뭐.” 이 한마디가 첫 사고다. 사업자는 사업 개시일로부터 20일 이내에 등록해야 한다(부가가치세법 제8조). 이 날짜를 넘기면 두 가지가 동시에 터진다. 하나는 미등록 가산세, 공급가액의 1%. 개시 후 매출 2,000만 원이 났는데 늦게 등록했다면 그냥 20만 원이 날아간다. 진짜 손해는 그다음이다. 등록 전에 쓴 인테리어·집기 비용의 부가세를 매입세액으로 공제받지 못한다. 공급시기가 속한 과세기간이 끝난 뒤 20일을 넘겨 등록하면, 소급 공제 자체가 막힌다. 인테리어에 5,000만 원(부가세 별도)을 썼다면,…

권리금은 ‘내는 돈’이 아니라 ‘회수하는 돈’이다 가게를 인수할 때 사장님이 가장 크게, 가장 빨리 묻는 돈이 권리금입니다. 서울 상가 평균 권리금이 4,915만 원(2024년 기준). 그런데 이 돈의 절반 이상은, 줄 때 한 번 검증을 못 해서 그냥 증발하는 돈입니다. 권리금은 보증금처럼 돌려받는 돈이 아닙니다. 잘 주고, 잘 받아야 살아남는 돈입니다. 오늘은 권리금에서 돈이 새는 5가지 구멍을 막습니다. 왜 권리금에서 가장 조용히 털리는가 2025년 상가건물임대차 실태조사를 보면, 권리금을 **회수하지 못한 사장님의 34.2%**가 그 이유로 “임대인의 과도한 임대료 인상으로 신규 임차인을 못 구해서”를 꼽았습니다. 들어올 땐 1억을 내고, 나갈 땐 0원을 받는 구조가 실제로 벌어집니다. 문제는 권리금이 법으로 금액이 정해져 있지 않다는 점입니다. 그래서 부르는 사람이 임자입니다. 양도인은 “여기 단골이 얼마나 많은데”라고…

같은 상권, 같은 골목, 심지어 같은 건물입니다. 그런데 한쪽은 늘 줄을 서고, 맞은편 자리는 1년이 멀다 하고 간판이 바뀝니다. 운이 아닙니다. 그 자리가 ‘흐르는 자리’인지 ‘고이는 자리’인지가 처음부터 갈라져 있었을 뿐입니다.[→ 관련 글: 3화 「시장조사, 유동인구 착시에 속지 않는 법」] 유동인구 숫자에 도장을 찍으면, 보증금이 묻힙니다 3화에서 “유동인구가 많다 ≠ 손님이 많다”를 짚었습니다. 입지는 거기서 한 단계 더 들어갑니다. 유동인구는 상권의 숫자고, 입지는 그 숫자 중 몇 %가 내 문을 열고 들어오느냐의 문제입니다. 하루 2만 명이 지나가도, 그 동선이 내 가게 앞에서 끊겨 있으면 들어오는 사람은 200명일 수 있습니다. 사장님은 “2만 명 상권”에 보증금·권리금·인테리어로 1억 5천을 묻었는데, 실제 매출은 “200명 자리” 기준으로 들어옵니다. 이 격차가 폐업의 가장 흔한 진짜 원인입니다.…

좋은 자리인 줄 알았는데, 왜 안 될까. 상권 분석, 점포 입지 선정, 동선 분석, 가시성 접근성, 죽은 상가 창업을 준비하는 사람들이 가장 많이 보는 숫자가 있습니다. 유동인구입니다. 하루 3만 명이 지나가는 골목, 지하철역 출구 앞, 점심시간만 되면 줄 서는 거리. 그 숫자에 기대어 권리금을 내고, 인테리어를 하고, 문을 엽니다. 그리고 한 달 후에 알게 됩니다. 유동인구와 내 매출은 완전히 별개의 숫자라는 것을. 처음 매장을 낼 때, 나는 유동인구 수치만 보고 입지를 골랐다. 사람이 많은 곳에 들어가면 당연히 손님도 따라올 거라는 단순한 가정이었다. 오픈하고 나서야 그 생각이 얼마나 좁았는지 알았다. 내가 하려는 건 유동인구로 승부 보는 비즈니스가 아니었다. 프리미엄 공간은 지나가다 들어오는 손님이 아니라, ‘여기서 접대하겠다’고 작정하고 찾아오는 고객을 위한 곳이다.…

업종 선택 좋아하는 것 vs 돈 되는 것 창업에서 가장 비싼 실수는 입지도, 인테리어도 아닙니다. 안 팔리는 업종을 고른 것입니다. 자리와 인테리어는 나중에 고칠 수 있지만, 업종을 잘못 고르면 권리금부터 인테리어, 버틴 시간까지 전부 한 번에 사라집니다. 성패의 절반은 오픈 첫날이 아니라, 업종을 정하는 그 순간에 이미 갈립니다. 코로나라는 거대한 팬데믹을 겪은 뒤, 거리 곳곳에 폐업한 매장이 쏟아졌습니다. 역설적이게도 바로 그 자리에, 권리금 없이 매장을 열 수 있는 흔치 않은 기회가 저에게 찾아왔습니다. 문제는 ‘무엇을 할 것인가’였습니다. 사람들이 줄을 서고, 고단가로 우후죽순 생겨나던 오마카세냐. 아니면 내가 진짜 좋아하는 한식 베이스의 음식점이냐. 한동안 저는 이 선택지 앞에서 꽤 오래 골머리를 앓았습니다. “좋아하는 것 vs 돈 되는 것” — 이 이분법부터 의심하라…