같은 상권, 같은 골목, 심지어 같은 건물입니다. 그런데 한쪽은 늘 줄을 서고, 맞은편 자리는 1년이 멀다 하고 간판이 바뀝니다. 운이 아닙니다. 그 자리가 ‘흐르는 자리’인지 ‘고이는 자리’인지가 처음부터 갈라져 있었을 뿐입니다.[→ 관련 글: 3화 「시장조사, 유동인구 착시에 속지 않는 법」] 유동인구 숫자에 도장을 찍으면, 보증금이 묻힙니다 3화에서 “유동인구가 많다 ≠ 손님이 많다”를 짚었습니다. 입지는 거기서 한 단계 더 들어갑니다. 유동인구는 상권의 숫자고, 입지는 그 숫자 중 몇 %가 내 문을 열고 들어오느냐의 문제입니다. 하루 2만 명이 지나가도, 그 동선이 내 가게 앞에서 끊겨 있으면 들어오는 사람은 200명일 수 있습니다. 사장님은 “2만 명 상권”에 보증금·권리금·인테리어로 1억 5천을 묻었는데, 실제 매출은 “200명 자리” 기준으로 들어옵니다. 이 격차가 폐업의 가장 흔한 진짜 원인입니다.…

좋은 자리인 줄 알았는데, 왜 안 될까. 상권 분석, 점포 입지 선정, 동선 분석, 가시성 접근성, 죽은 상가 창업을 준비하는 사람들이 가장 많이 보는 숫자가 있습니다. 유동인구입니다. 하루 3만 명이 지나가는 골목, 지하철역 출구 앞, 점심시간만 되면 줄 서는 거리. 그 숫자에 기대어 권리금을 내고, 인테리어를 하고, 문을 엽니다. 그리고 한 달 후에 알게 됩니다. 유동인구와 내 매출은 완전히 별개의 숫자라는 것을. 처음 매장을 낼 때, 나는 유동인구 수치만 보고 입지를 골랐다. 사람이 많은 곳에 들어가면 당연히 손님도 따라올 거라는 단순한 가정이었다. 오픈하고 나서야 그 생각이 얼마나 좁았는지 알았다. 내가 하려는 건 유동인구로 승부 보는 비즈니스가 아니었다. 프리미엄 공간은 지나가다 들어오는 손님이 아니라, ‘여기서 접대하겠다’고 작정하고 찾아오는 고객을 위한 곳이다.…